Рынок коммерческих помещений переживает эпоху дробления

Сегодня ситуация на рынке столичной коммерческой недвижимости характеризуется резким увеличением количества мелких помещений. Аренда больших и удобных офисов становится всё менее доступной как по цене, так и по наличию предложений. За первую половину текущего года частным инвесторам было продано свыше 515 тысяч квадратных метров, преимущественно маленькими блоками. Для сравнения: это примерно эквивалентно площади 72 стандартных футбольных полей. Такая стратегия позволяет получать почти вдвое большую доходность при сдаче объектов в аренду по сравнению с жилой недвижимостью.

При этом цена сделок растёт даже несмотря на высокую ключевую ставку Центробанка. Всего лишь за первые шесть месяцев инвесторы заключили контракты на покупку около 43 тысяч квадратных метров, причём большинство из них имели площадь менее 300 кв.м.

Крупные корпоративные клиенты при этом испытывают затруднения из-за ограниченного выбора площадей значительных размеров.

Цена вопроса и дальнейшие перспективы

Комиссия специалистов (девелоперов или компаний управления активами) увеличивает затраты арендаторов ещё больше. Обычно комиссия равна стоимости одного месяца аренды помещения плюс расходы на проведение ремонта. Но основная проблема кроется в другом — капитализация бизнеса в условиях высоких ставок кредитования выглядит непривлекательной перспективой. Многие компании выбирают альтернативный вариант — использование готовых офисных решений формата «гибкий офис».

Общая доля свободных помещений на московском рынке остаётся минимальной — порядка 3,5–4%, тогда как нормальным считается показатель в пределах 10–15%. Соответственно, средняя стоимость аренды продолжает расти. Так, аренда офиса в лучших бизнес-кластерах Москвы увеличилась за последний год минимум на 30%, а в наиболее престижных местах вроде Павелецкого района рост составил аж 50%.

Таким образом, тенденция сокращения предлагаемых площадей крупным компаниям и увеличение доли мелких пространств оказывает значительное влияние на весь рынок, усложняя жизнь арендодателям и существенно повышая нагрузку на бюджеты корпоративных клиентов.